開發商在廣西鳳山世界地質公園以建設新農村項目為由，轉而欲興建商業用房，在一片還是荒蕪的土地開始營銷房屋或合作建房籌集資金，這個號稱是“養生地產”、“旅游地產”的房地產項目，開放商僅憑一片荒蕪的土地，以及設計的圖紙，開始營銷所謂的“世界壽源城”，法律界人士稱，此舉涉嫌非法集資。

　　實地調查：動工日期遙遙無期

　　這個“世界壽源城”，其實最早啟動的時間是2010年8月5日，號稱總投資達2.5億元，是“廣西新農村建設項目”。投資商是廣西好山水鄉村產業投資有限公司(以下簡稱好山水公司)。

　　當時的模式也十分簡單，做法是：在農民宅基地基礎上翻建六層新房，房屋所有權仍歸農民；公司出資把房子建好后，按農民提供的宅基地面積大小，先把一樓的房子回交給農民自己居住；二至六層，長租給城里人使用，租期30年，租金作為公司開發的收益；30年后，出租房全部歸還農民，整個樓房所有權和使用權完全屬于農民。

　　不過，好山水公司在熱熱鬧鬧的奠基典禮后，并沒有馬上動工，而是搭建了售樓部以后，就開始面向全國大力推廣，同時“預售”。

　　該公司在自己的網站上介紹，“世界壽源城”的銷售信息遍布全國，“巴馬盤陽河(長命河)是世界長壽之鄉，那里沒有心腦疾病和腫瘤患者，事實證明：眾多疑難病癥患者到了巴馬(盤陽河)，疾病不治而愈。而三門海則是盤陽河的源頭。世界壽源城連體別墅擁有70年的產權，開盤前每平方米3380元，開盤時每平方米3980元，升值潛力無限，是投資療病的首選。”

　　“那時候公司還沒有拿到相關部門的批文，所以仍然延續巴馬山水居的模式。后來，公司通過關系，又改變了思路，決定通過拍入土地開發商品房的形式來建設世界壽源城。”不愿透露姓名的好山水公司前員工說，先賣房集資，然后用集資款來支付各種工程款項，是好山水公司的運作模式，“說白了，公司都是靠預收款來運作。因為資金的原因，世界壽源城一直沒有動工。另外還有一個重要的原因就是，以往好山水的所謂與農民合作建房，不少購房者都不接受，所以在項目銷售這塊，公司碰到了很大困難。”

　　6月4日，記者在廣西鳳山縣三門海世界壽源城項目現場見到，除了售樓部之外，其余依舊是荒蕪的土地。

　　“我們的土地證是今天(6月4日)拿到的，開工許可證也已經辦好了，手續都齊全。”好山水公司一位銷售人員對記者說，世界壽源城項目將于6月底動工。

　　記者在招投標網上看到，好山水公司確實已經委托某招標公司對世界壽源城工程進行招標，總投資約7000萬元，建6棟多層、 11棟小高層，建筑面積約64960.80平方米。

　　一位在建筑界多年的業內人士說，盡管房地產屬于滾動投資，但像世界壽源城這種項目，啟動資金至少也要3000萬，再加上支付土地和其他費用，這個項目，沒有5000萬元，根本就無法動彈。目前銀行對開發貸款控制較嚴，好山水要啟動項目，必須自身具備較強的資金實力。

　　前世今生：巴馬山水居的慘淡

　　盡管好山水公司在各種場合一直不斷宣揚自己的實力，但實際上，好山水公司在廣西地產業界知名度并不高，其成功運作的項目也只有位于巴馬的“山水居”。

　　巴馬山水居的位置比較偏僻，位于巴馬甲篆鄉龍追屯，雖然好山水的宣傳資料上寫的是建成6棟，不過記者看到的和好山水公司宣傳的效果圖相差甚遠，不但沒有當初承諾的“污水處理、垃圾處理、廢氣排放、減震降噪、清潔能源等環保系統”，周邊環境也是破敗不堪，和一些村民自建的房子混在一起。

　　一位“投資”了巴馬山水居的東北大姐說，巴馬山水居的各種配套設施都十分不完備，因為遠離城區，生活也很不便利。雖然是來養生，不希望有城市的嘈雜，但巴馬山水居的生活配套實在太差，所以一般她都是來住10天左右就走了。當初好山水公司曾經承諾說可以幫她出租房子，不過目前看來，這里的房子大部分都是空置的，并不像宣傳的那樣，每年游人如鯽，房間供不應求。巴馬的旅游還是起步階段，很多景點、規劃都不到位，和北海、桂林相比，相差的距離非常大。

　　好山水公司所推介的“好山水模式”是，在農民宅基地基礎上翻建新房，房屋所有權仍歸農民。公司出資把房子建好后，按照農民提供的宅基地面積大小，把一樓的房子交給農民，歸農民所有。二至六層，租給城里人使用，租期為30年，租金為10萬元，租金作為公司搞開發投入的收益。30年后，出租的房子全部歸還給農民，整個樓房都歸農民所有。好山水公司對農民進行培訓后，讓一樓的農民作為二至六樓的物業管理員，每個月給農民500元的報酬。二至六樓的住戶每個月每戶再給農民10元的衛生費。這樣，每戶農民每個月的收入在1000元左右。

　　巴馬甲篆鄉龍追屯的村民對記者說，因為好山水公司當初是和村委會簽訂的合約，以上的好處農民基本上都得不到。

　　記者就巴馬山水居的問題采訪了巴馬縣政府的有關人士，他們對這種所謂的“好山水模式”都閃爍其詞。據不愿透露姓名的人士說，因為涉及耕地等問題，這種模式只是看起來很美，實際操作中麻煩很大。如巴馬的另一個類似項目“巴馬童話”就是因為土地問題被叫停了。所以，這種模式巴馬縣領導都不再支持。

　　然而，就是這種“好山水模式”，被移植到與巴馬鄰近的鳳山縣，用在“世界壽源城”項目上。

　　也許正是因為租賃農民土地，只有“使用權”沒有產權的原因，好山水公司借鳳山三門海景區打造世界地質公園之機，再次將這個項目包裝成為旅游配套項目，搖身一變變成了“旅游配套設施”。

　　記者就此問題在采訪鳳山縣國土資源局有關領導時，該局辦公室主任稱主要領導都出差了，自己又不是很清楚這些事情，無法回答記者提出的問題。

　　詭異合同：先投資才能后買房

　　對于廣西壽源城的價格，廣西好山水公司內部一位員工稱，大約在5000元左右。不過記者發現了廣西好山水價格的另一個秘密，它在全國廣招代理商，每平方米的代理費居然高達1000元。

　　廣西好山水已離職的前高層主管黃某透露，好山水前期的銷售，完全是靠拉人頭來完成的。他們的主要做法是，通過一個客戶再去聯絡另外的客戶，就是靠拉人頭來考察，然后營銷公司的人馬輪班給客戶介紹地理環境的優越性，購買房屋的后的可操作性，讓客戶幾乎都沉侵在一個美麗的童話故事里，他們的這套做法讓人聯想到傳銷的模式。

　　代理好山水銷售的某公司市場部羅經理把記者當做欲投資的客戶，在記者的盤問下，他透露出，代理公司從開發商那里代理樓盤的價格提高1000元左右，也就是說，對客戶銷售5000元左右的房價，開發商實際以4000左右給其代理，中間的差價也是頗豐。

　　羅經理稱，代理商肯定要賺錢的，如果記者要投資，可以以他的朋友關系向老總提請申請，給個優惠價。記者問能夠給優惠到多少時，他卻又以還沒有進入實際購買程序，還不能透露優惠價格。

　　世界壽源城，這個美麗的名稱背后有一份令人詫異的合同。

　　據其“鳳山三門海景區社更‘世界壽源城’養生旅游項目合作合同”條款稱，投資者可根據自己考察后投資項目開發，投資者不參與開發者的經營管理，以投資者實際投入開發項目的比例，分享項目開發的純利潤，并承擔項目開發的虧損風險。投資者在項目開發取得商品房預售許可證前，不得以任何理由退出，也不能以任何理由退回資金……

　　記者在采訪一位考察者時，她說，這樣的合同明顯帶有不公平的性質，幾乎對投資者沒有任何保障，卻要承擔開發商的風險。

　　另外，他們對我們這些客戶宣稱是購房，而這個合同卻是合作投資建房，一個搞房地產開發的商家，靠這樣方式募集資金開發，我很懷疑這家公司的經濟實力，或說這家公司的資金出現斷裂，不然怎么會采用這樣的方式呢？

　　他們這樣募集資金是不是屬于非法集資？他們現在房子還沒有建出一間，還是一片荒草地，就僅憑圖紙買房子，在沒有取得商品房預售許可證就賣房子也是不合規則的，從實際考察到這份合同書，我感覺這家公司并不具備開發的實力。

　　鳳山縣三門海在2005年被評為中國地質公園，2010年被評為世界地質公園，保護地質公園原生態環境，保護整體環境不被破壞，才能更好提升地質公園的品牌。

　　鳳山某知情人士說，廣西好山水公司以建設新農村為由，轉而打造旅游配套設施，大興商品房建設，政府是否該叫停這樣的商業開發項目？

　　廣西知名房地產律師譚克號認為，按照國家有關規定，房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，簡稱“五證”。未得預售許可證的，商品房預售合同當認定無效。專家也同時提醒購房者，如果合同無效，將來可能面臨房屋無法交付使用以及辦理房屋權屬證書等均出現問題。同時，商品住房項目不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等費用，不得參加任何展銷活動。違反這條規定的，將由行政執法部門會同有關部門對其進行處罰。沒有房屋預售證的前提下簽訂購房合同是無法到房產局相關部門進行合同備案的，也有可能出現一房多賣的現象。同時，國家工商行政管理局令1998年第71號有規定，未取得預售許可證的房地產項目，不得發布廣告。可處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。

　　對于廣西好山水公司要求購房者簽訂所謂的“投資合同”，譚律師指出，2011年1月4日，最高人民法院公布了《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋［2010］18號，以下簡稱《解釋》)。《解釋》對房地產行業的非法集資行為做了詳細的規定：不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，按非法吸收公眾存款罪處罰。售后包租，是指房地產開發商將商品房出售給購房人，但是購房人并不用于自住，而是交給開發商或開發商委托的代理機構用于經營，并定期向購房人支付租金的一種銷售方式。而返本銷售是指，購房人一次性付給開發商全部購房款，開發商在一定年限內將購房人的房價款全部返還給購房人。

　　由于上述模式存在巨大的風險，其實早在2001年6月，建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》就明確規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　刑法學專家韓友誼認為，根據最高人民法院的解釋，以投資入股的方式非法吸收資金的，屬于應當依照刑法第一百七十六條的規定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。